Tóm lại: Để đủ điều kiện vay vốn SBA 504 vào năm 2026, doanh nghiệp của bạn phải: (1) hoạt động như một công ty vì lợi nhuận tại Hoa Kỳ, (2) có giá trị tài sản ròng hữu hình dưới 20 triệu đô la, (3) có thu nhập ròng bình quân sau thuế dưới 6,5 triệu đô la trong hai năm qua, (4) có kế hoạch sử dụng ít nhất 51% diện tích tài sản được tài trợ, và (5) tạo ra hoặc duy trì ít nhất một việc làm cho mỗi 75.000 đô la vốn SBA. Khoản vay được cấu trúc như sau: 50% từ ngân hàng, 40% từ Công ty Phát triển được Chứng nhận (CDC), và 10% tiền đặt cọc từ người vay.
Nếu bạn là chủ doanh nghiệp nhỏ đang tìm mua bất động sản thương mại hoặc thiết bị lớn mà không muốn sử dụng hết vốn lưu động, thì... Chương trình cho vay SBA 504 Đây có thể là một trong những công cụ tài chính mạnh mẽ nhất dành cho bạn — với khoản trả trước chỉ từ 10% và lãi suất cố định lên đến 25 năm.
Nhưng việc đủ điều kiện không đơn giản như đến ngân hàng. Chương trình SBA 504 có các quy tắc đủ điều kiện, cấu trúc khoản vay và yêu cầu về giấy tờ riêng biệt, khác với khoản vay kinh doanh thông thường. Hướng dẫn này sẽ giải thích rõ ràng tất cả những điều đó để bạn biết chính xác mình đang ở vị trí nào trước khi nộp đơn.
Chúng tôi sẽ đề cập đến mọi yêu cầu, cấu trúc khoản vay 50/40/10, lãi suất hiện hành năm 2026 và những giấy tờ bạn cần. Bạn cũng có thể sử dụng miễn phí Công cụ tính toán khoản vay SBA 504 trên ToolsTecique Hãy lập mô hình dự toán các khoản thanh toán hàng tháng trước khi bạn liên hệ với người cho vay.
Khoản vay SBA 504 là gì?
Khoản vay SBA 504, tên chính thức là chương trình Công ty Phát triển được Chứng nhận (CDC) — là một chương trình tài trợ do chính phủ hỗ trợ, được thiết kế đặc biệt cho các doanh nghiệp nhỏ mua sắm tài sản cố định dài hạnBất động sản thương mại, đất đai, nhà cửa hoặc thiết bị chính do chủ sở hữu tự sử dụng, có thời gian sử dụng hữu ích ít nhất 10 năm.
Không giống như khoản vay SBA 7(a) có thể được sử dụng cho hầu hết mọi thứ, khoản vay 504 được thiết kế riêng cho tài sản cố định. Điều đó khiến nó có những hạn chế hơn về mục đích tài trợ — nhưng bù lại, nó cung cấp các điều khoản tốt hơn đáng kể: khoản trả trước thấp hơn, thời gian trả nợ dài hơn và lãi suất cố định giúp bảo vệ bạn khỏi sự biến động của thị trường.
Khoản vay SBA 504 có thể được sử dụng cho những mục đích nào?
- Mua bất động sản thương mại do chủ sở hữu tự sử dụng (tòa nhà văn phòng, nhà kho, mặt bằng bán lẻ)
- Mua đất và xây dựng một tòa nhà thương mại mới
- Cải tạo hoặc mở rộng bất động sản thương mại hiện có
- Mua sắm máy móc và thiết bị hạng nặng có tuổi thọ cao (sản xuất, in ấn, công nghiệp)
- Tái cấu trúc khoản nợ bất động sản thương mại hiện có (theo các điều kiện cụ thể)
| Những gì nó không thể tài trợ
✗ Vốn lưu động hoặc hàng tồn kho ✗ Hợp nhất hoặc trả hết phần lớn nợ kinh doanh hiện có ✗ Bất động sản đầu tư hoặc bất động sản cho thuê nhằm mục đích sinh lời ✗ Các hoạt động đầu cơ hoặc kinh doanh thu nhập thụ động |
Giải thích cấu trúc khoản vay 50/40/10
Khoản vay SBA 504 không phải là một khoản vay duy nhất từ một bên cho vay — đó là một cấu trúc ba bên mà hầu hết các chủ doanh nghiệp nhỏ đều thấy khá dễ hiểu một khi họ nắm rõ chi tiết.
| Buổi tiệc | Sự đóng góp | Vị thế thế chấp | Chi tiết quan trọng |
| Ngân hàng/Tổ chức cho vay truyền thống | 50% chi phí dự án | Quyền ưu tiên thế chấp | Điều khoản thương mại tiêu chuẩn, thời hạn tối thiểu 10 năm. |
| Công ty phát triển được chứng nhận (CDC) | 40% chi phí dự án | khoản thế chấp thứ hai | Trái phiếu lãi suất cố định, được SBA bảo lãnh |
| Bạn (người vay) | Trả trước 10% | — | Giảm giá 15–20% cho các công ty khởi nghiệp hoặc các bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt. |
Cấu trúc này chính là điều làm cho chương trình SBA 504 trở nên hấp dẫn: bạn chỉ cần đặt cọc một khoản tiền nhỏ. Trong hầu hết các trường hợp, tỷ lệ này là 10%.So với mức 20-30% đối với khoản vay bất động sản thương mại thông thường, điều này giúp bảo toàn một lượng vốn lưu động đáng kể cho hoạt động kinh doanh của bạn.
Sử dụng Máy tính khoản vay SBA 504 Để bạn có thể xem chính xác chi phí dự án được phân bổ như thế nào cho cả ba bên và khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ ra sao trước khi cam kết.
Điều kiện để đủ điều kiện vay vốn SBA 504 (năm 2026)
Đây là các tiêu chí đủ điều kiện chính thức do Cục Quản lý Doanh nghiệp Nhỏ Hoa Kỳ (US Small Business Administration) đặt ra. Doanh nghiệp của bạn phải đáp ứng tất cả các điều kiện sau:
Điều kiện kinh doanh
- Chỉ dành cho mục đích kinh doanh vì lợi nhuận: Doanh nghiệp của bạn phải hoạt động vì lợi nhuận. Các tổ chức phi lợi nhuận, tổ chức từ thiện và các cơ quan chính phủ không đủ điều kiện.
- Các hoạt động có trụ sở tại Hoa Kỳ: Doanh nghiệp phải có địa điểm đặt trụ sở và hoạt động tại Hoa Kỳ hoặc các vùng lãnh thổ của Hoa Kỳ.
- Giá trị tài sản ròng dưới 20 triệu đô la: Giá trị tài sản ròng hữu hình của doanh nghiệp bạn phải dưới 20 triệu đô la tại thời điểm nộp đơn.
- Lợi nhuận ròng dưới 6,5 triệu đô la: Thu nhập ròng bình quân sau khi trừ thuế liên bang trong hai năm tài chính trước đó phải dưới 6,5 triệu đô la.
- Tiêu chuẩn quy mô của SBA: Doanh nghiệp phải đáp ứng các tiêu chuẩn về quy mô doanh nghiệp nhỏ của SBA, các tiêu chuẩn này khác nhau tùy theo ngành nghề (dựa trên doanh thu hoặc số lượng nhân viên).
- Không có tiền sử vỡ nợ khoản vay liên bang trước đây: Doanh nghiệp của bạn và các lãnh đạo doanh nghiệp không được có tiền án về việc vỡ nợ khoản vay liên bang hoặc gây thiệt hại cho chính phủ.
Chủ sở hữu & Điều kiện cá nhân
- Quốc tịch: Theo hướng dẫn cập nhật của SBA có hiệu lực từ tháng 3 năm 2026, các chủ sở hữu của công ty điều hành nắm giữ từ 20% cổ phần trở lên phải là công dân Hoa Kỳ hoặc thường trú nhân (người có thẻ xanh).
- Bảo lãnh cá nhân: Bất kỳ ai sở hữu từ 20% trở lên cổ phần của doanh nghiệp hoặc bất động sản đều phải cung cấp bảo lãnh cá nhân đầy đủ và không giới hạn cho khoản vay.
- Đánh giá nhân vật: Tất cả hiệu trưởng phải cung cấp bản khai lý lịch cá nhân. Bất kỳ sự dính líu nào đến hoạt động tội phạm đều có thể khiến đơn xin việc bị loại.
Yêu cầu về Bất động sản & Dự án
- Chủ sở hữu tự ở — tòa nhà hiện có: Bạn phải cư trú lâu dài ít nhất 51% của tòa nhà đang được mua.
- Nhà ở do chủ sở hữu tự ở — nhà xây mới: Bạn phải lập tức chiếm giữ ít nhất 60% công trình xây dựng mới và dự kiến sẽ sử dụng 80% trong vòng 10 năm.
- Chỉ dành cho mục đích kinh doanh: Tài sản này phải được sử dụng cho các hoạt động kinh doanh hợp pháp, không được nắm giữ như một khoản đầu tư bất động sản.
- Nằm ở Hoa Kỳ: Dự án bất động sản phải nằm ở Hoa Kỳ.
Yêu cầu tạo việc làm
Đây là một yêu cầu khiến nhiều ứng viên gặp khó khăn. SBA yêu cầu dự án của bạn Tạo ra hoặc duy trì ít nhất một việc làm toàn thời gian tương đương cho mỗi 75.000 đô la tiền tài trợ từ CDC/SBA. đã nhận được. Đối với các công ty sản xuất, ngưỡng là một việc làm cho mỗi 120.000 đô la.
Nếu dự án của bạn không đáp ứng yêu cầu tạo việc làm, bạn vẫn có thể đủ điều kiện bằng cách đáp ứng một số mục tiêu phát triển cộng đồng hoặc chính sách công, chẳng hạn như hoạt động ở khu vực nông thôn, phục vụ cộng đồng thu nhập thấp hoặc cải thiện hiệu quả năng lượng.
Xem thêm: Khoản vay SBA 504 so với khoản vay 7(a)
Giới hạn và lãi suất cho vay SBA 504 (tháng 3 năm 2026)
| Chi tiết | Tiêu chuẩn | Sản xuất / Dự án xanh |
| Số tiền vay tối đa của SBA/CDC | $5,000,000 | $5,500,000 |
| Số tiền vay tối thiểu | $50,000 | $50,000 |
| Khoản tiền đặt cọc của người vay | 10% | 10% |
| Tiền đặt cọc (khởi nghiệp <2 năm) | 15% | 15% |
| Tiền đặt cọc (bất động sản sử dụng đặc biệt) | 15–20% | 15–20% |
| Thời hạn trả nợ — bất động sản | 20 hoặc 25 năm | 20 hoặc 25 năm |
| Thời hạn trả nợ — thiết bị | 10 năm | 10 năm |
Lãi suất thực hiện hiện hành của chương trình SBA 504 tính đến tháng 3 năm 2026 (cố định, đã bao gồm phí dịch vụ):
- Kỳ hạn 25 năm (tiêu chuẩn): 5,72%
- Kỳ hạn 20 năm (tiêu chuẩn): 5,78%
- Kỳ hạn 10 năm (tiêu chuẩn): 5,61%
Các mức lãi suất này được thiết lập hàng tháng dựa trên lãi suất trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ và thay đổi mỗi tháng. Để tính toán chính xác số tiền bạn phải trả theo lãi suất hiện tại, hãy sử dụng công cụ miễn phí. Máy tính khoản vay SBA 504.
Các giấy tờ bạn cần để nộp đơn
Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ sớm là cách tốt nhất để đẩy nhanh quá trình phê duyệt chương trình SBA 504. Dưới đây là những giấy tờ mà hầu hết các tổ chức phát triển cộng đồng (CDC) và các nhà cho vay sẽ yêu cầu:
Tài liệu kinh doanh
- Báo cáo thuế doanh nghiệp 3 năm gần đây
- Báo cáo tài chính 3 năm gần nhất của doanh nghiệp (báo cáo lãi lỗ, bảng cân đối kế toán)
- Báo cáo tài chính từ đầu năm đến nay
- Bảng kê nợ doanh nghiệp (tất cả các khoản vay và nghĩa vụ chưa thanh toán)
- Kế hoạch kinh doanh (bắt buộc đối với các công ty khởi nghiệp hoặc doanh nghiệp dưới 2 năm tuổi)
- Giấy phép kinh doanh, đăng ký và các tài liệu thành lập doanh nghiệp (công ty TNHH, điều lệ công ty, v.v.)
Hồ sơ cá nhân (Tất cả chủ sở hữu có cổ phần từ 20% trở lên)
- Tờ khai thuế cá nhân 3 năm gần đây
- Báo cáo tài chính cá nhân (Mẫu SBA 413)
- Sơ yếu lý lịch / Bản tóm tắt lý lịch cá nhân
- Giấy tờ tùy thân có ảnh do chính phủ cấp và bằng chứng quốc tịch/nơi cư trú.
Hồ sơ dự án/bất động sản
- Hợp đồng mua bán hoặc thư bày tỏ ý định mua bất động sản hoặc thiết bị.
- Định giá bất động sản (giá trị hiện trạng và giá trị dự kiến cho các dự án xây dựng)
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường (Giai đoạn I, đôi khi là Giai đoạn II)
- Bản vẽ thiết kế, sơ đồ xây dựng và dự toán chi phí (cho công trình xây mới hoặc cải tạo lớn)
- Hợp đồng cho thuê nếu bất động sản đó hiện đang có người thuê.
Hướng dẫn từng bước cách đăng ký vay vốn SBA 504
- Tìm một công ty phát triển được chứng nhận (CDC): CDC là các tổ chức cho vay phi lợi nhuận quản lý chương trình SBA 504. Hãy sử dụng... Công cụ định vị CDC của SBA Bạn có thể tìm một người ở khu vực của mình. Họ hoàn toàn miễn phí và sẽ hướng dẫn bạn xuyên suốt toàn bộ quy trình.
- Hãy chọn một tổ chức cho vay truyền thống: Bạn cũng cần một ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để vay 50% còn lại. Trung tâm phát triển cộng đồng (CDC) thường có thể giới thiệu cho bạn những người cho vay mà họ đã từng hợp tác trước đây.
- Tính toán chi phí dự án của bạn: Sử dụng Công cụ tính toán khoản vay SBA 504 để mô phỏng đầy đủ tỷ lệ phân bổ 50/40/10, ước tính khoản thanh toán hàng tháng và xem thời hạn vay ảnh hưởng đến dòng tiền của bạn như thế nào.
- Hãy chuẩn bị các tài liệu của bạn: Hãy sử dụng danh sách kiểm tra ở trên. Hồ sơ càng đầy đủ, quá trình phê duyệt càng nhanh.
- Nộp đơn đăng ký của bạn: Trung tâm phát triển cộng đồng (CDC) của bạn sẽ gửi phần yêu cầu 40% của SBA đến Trung tâm Xử lý Khoản vay Sacramento của SBA. Ngân hàng sẽ tự xử lý phần 50% còn lại. Quá trình phê duyệt thường mất từ 30 đến 60 ngày.
- Hoàn tất khoản vay: Sau khi được phê duyệt, cả khoản vay ngân hàng và khoản vay CDC sẽ được giải ngân đồng thời. Tiền sẽ được chuyển vào tài khoản và dự án của bạn bắt đầu.
SBA 504 so với SBA 7(a): Loại nào phù hợp với bạn?
| SBA 504 | SBA 7(a) | |
| Tốt nhất cho | Bất động sản & thiết bị cố định | Vốn lưu động, hàng tồn kho, tái cấu trúc nợ. |
| Số tiền vay tối đa | 5 triệu đô la (phần đóng góp từ SBA) | Tổng cộng 5 triệu đô la |
| Tiền đặt cọc | 10% | 10–30% |
| Lãi suất | Cố định (do SBA ấn định hàng tháng) | Biến đổi (số nguyên tố + chênh lệch) |
| Thời hạn trả nợ | 10–25 năm | Tối đa 25 năm (bất động sản) |
| Sử dụng quỹ | Chỉ tài sản cố định | Hầu hết mọi thứ liên quan đến kinh doanh |
| Ai quản lý | Hợp tác giữa CDC và ngân hàng | Các tổ chức cho vay được SBA chấp thuận |
Nếu mục tiêu của bạn là mua bất động sản thương mại hoặc thiết bị lớn với khoản trả trước thấp nhất có thể và lãi suất cố định dài hạn, thì chương trình SBA 504 hầu như luôn là lựa chọn tốt hơn. Đối với nhu cầu tài chính linh hoạt hơn, chương trình SBA 7(a) là lựa chọn đa năng hơn. Bạn cũng có thể sử dụng... Máy tính tính toán khoản trả góp khoản vay Để so sánh lịch trả nợ giữa hai chương trình.
Câu hỏi thường gặp
Cần đạt điểm tín dụng bao nhiêu để được vay vốn theo chương trình SBA 504?
Cơ quan Quản trị Doanh nghiệp Nhỏ (SBA) không công bố điểm tín dụng tối thiểu cho chương trình 504. Tuy nhiên, hầu hết các tổ chức tín dụng cộng đồng (CDC) và các ngân hàng tham gia đều tìm kiếm điểm tín dụng tốt. Điểm tín dụng cá nhân tối thiểu là 680Nhiều người thích điểm tín dụng từ 700 trở lên. Hồ sơ tín dụng, dòng tiền và tài sản thế chấp của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc phê duyệt khoản vay. Tỷ lệ DSCR (tỷ lệ khả năng trả nợ) cao — thường là 1,25 trở lên — cũng quan trọng không kém.
Liệu một công ty khởi nghiệp có thể đăng ký vay vốn theo chương trình SBA 504 không?
Đúng vậy — các công ty khởi nghiệp (doanh nghiệp dưới 2 năm tuổi) không bị loại trừ khỏi chương trình. Tuy nhiên, họ phải đáp ứng các yêu cầu khắt khe hơn: khoản trả trước cao hơn, từ 15–20%Một kế hoạch kinh doanh chi tiết, và đôi khi là tài sản thế chấp bổ sung. Các nhà cho vay sẽ dựa nhiều hơn vào khả năng tài chính cá nhân và kinh nghiệm trong ngành của chủ sở hữu khi doanh nghiệp có lịch sử hoạt động hạn chế.
Quá trình phê duyệt khoản vay SBA 504 mất bao lâu?
Thời gian xét duyệt thông thường dao động từ 30 đến 60 ngày kể từ khi hoàn tất đơn đăng ký đến khi được chấp thuận, và việc hoàn tất thủ tục sẽ diễn ra ngay sau đó. Các dự án xây dựng hoặc các giao dịch phức tạp có thể mất nhiều thời gian hơn. Làm việc với một đơn vị phát triển cộng đồng (CDC) giàu kinh nghiệm và chuẩn bị sẵn sàng hồ sơ trước là cách tốt nhất để tránh chậm trễ.
Khoản vay SBA 504 có thể chuyển nhượng được không?
Đúng vậy — một trong những lợi thế ít được biết đến của chương trình SBA 504 là người mua có thể tiếp nhận khoản vay nếu bạn bán doanh nghiệp hoặc tài sản của mình. Điều này có thể làm cho tài sản của bạn hấp dẫn hơn đối với người mua vì họ được thừa hưởng khoản vay lãi suất cố định ưu đãi, từ đó có khả năng thu được giá bán cao hơn.
Bạn đã sẵn sàng kiểm tra xem mình có đủ điều kiện không?
Khoản vay SBA 504 thực sự là một trong những lựa chọn tài chính tốt nhất dành cho các chủ doanh nghiệp nhỏ — nếu bạn đủ điều kiện. Khoản trả trước thấp, lãi suất cố định dài hạn và số tiền vay lớn khiến nó trở nên lý tưởng cho bất kỳ doanh nghiệp nào muốn sở hữu mặt bằng kinh doanh hoặc mở rộng năng lực sản xuất.
Trước khi gọi cho người cho vay, hãy dành năm phút sử dụng công cụ tính toán khoản vay SBA 504 miễn phí trên trang web của chúng tôi. Công cụ kỹ thuậtNhập chi phí dự án của bạn và xem chính xác cách phân chia 50/40/10 hoạt động như thế nào, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là bao nhiêu và các điều khoản khác nhau so sánh ra sao. Việc chuẩn bị sẵn số liệu trước khi bắt đầu cuộc trò chuyện đầu tiên với CDC sẽ tạo ấn tượng mạnh mẽ.
